El pasado 29 de marzo, mediante los decretos de Necesidad y Urgencia (DNU) 319 y 320, el Gobierno dispuso la suspensión de los desalojos por falta de pago de alquileres y el congelamiento del valor de las cuotas de créditos hipotecarios hasta el 30 de septiembre. Desde IN Tucumán dialogamos con el especialista en contratos, Dr. Daniel Moeremans, para ahondar en detalles sobre el alcance de esta medida y el impacto en la provincia.
“Es una cuestión que constituye lo que se conoce como caso fortuito o fuerza mayor. Esto se debe a que se trata de un caso extraordinario o imprevisible lo que complica, parcialmente, el cumplimiento de las obligaciones. En materia de locaciones, esta situación ha impactado negativamente desde el punto de vista comercial y de los ingresos. Esto produce efectos en los contratos”, explicó.
El DNU sobre alquileres congela los precios vigentes al 30 de marzo y prorroga la vigencia de los contratos “con conformidad de la parte locataria”. Además, establece que las deudas que se produzcan por falta de pago se pagarán a partir de octubre en 3 cuotas, con intereses compensatorios, pero sin penalidades.
También dispone una excepción para el locador (dueño de la propiedad en alquiler) que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente y establece la “mediación obligatoria”, antes de acudir a la Justicia, para los casos en que se presenten “controversias entre las partes”.
“En el artículo 10 del decreto se advierte que quedan excluidos la parte locadora que dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas, primarias y convivientes. Para ello, debe acreditar debidamente tales extremos. Es decir que hay una consideración del Gobierno en estos casos”, detalló.
Por esta razón, aclaró que hay que tener en cuenta el contexto y cada caso en particular, dado que muchas veces se trata de personas que disponen de ese ingreso para la vida cotidiana y por eso merece protección. “Muchas veces el locador es la persona que ha ahorrado, ha pretendido asegurar su ingreso para palear su situación económica. No es aquella persona millonaria que tiene diez inmuebles en el alquiler. En algunas situaciones, el locador es una parte que merece ser protegida. El decreto lo prevé, pero también establece requisitos más rigurosos”, indicó.
“Hay que analizar la situación de los destinos de la locación. Cuando se trata de una locación de uso habitacional, el aislamiento obligatorio hace que el uso y el goce sea más intensivo. En cambio, en los contratos con los destinos comercios el uso es más insignificante. Aquí, en estos casos, se deberían sentar locador y locatario y asumir un esfuerzo compartido. Ver cómo cada uno asumirá soportará algún espectro de esta situación”, agregó el especialista.
Justamente, según Moeremans, esta es una de las complicaciones que trae el decreto teniendo en cuenta el alcance de la medida. “Se suspende la ejecución de sentencias judiciales. Es decir que, situaciones en la que se venció el contrato de locación y el locador pide la restitución, pero no lo hacían y se iniciaba un juicio, también se ven alcanzadas por este decreto. Entonces también perjudica y abarca estos hechos que vienen desde antes”, cerró.
Para dejar en claro, el congelamiento de alquileres alcanza los siguientes casos:
- Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
- Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
- Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
En cuanto a los créditos hipotecarios, se congelan hasta el 30 de septiembre:
- El valor de las cuotas sobre inmuebles destinados a vivienda única, a valor del mes de marzo
- El valor de las cuotas de los créditos prendarios UVA
- Se suspenden las ejecuciones hipotecarias sobre inmuebles destinados a vivienda única
- Se suspenden las ejecuciones prendarias respecto de créditos prendarios UVA
- Las deudas por diferencia de monto, entre lo que se debería haber pagado y lo que se pague a causa del congelamiento, se abonará, a partir de octubre, en 3 cuotas sin interés.
- Las deudas que se produzcan por falta de pago, se abonarán, a partir de octubre, en 3 cuotas, solo con intereses compensatorios, sin penalidades
(Fuente: Infobae)