En una nueva entrega de Info Inmobiliarios, IN Tucumán dialogó con el Ingeniero Civil Jorge Demagistri, quien está a cargo de Ávita Desarrollos Inmobiliarios, una empresa familiar que desarrolla, proyecta, construye y vende departamentos en edificios en altura en Tucumán. El profesional detalló cómo se gestó la empresa, analizó el mercado inmobiliario y adelantó cuáles son los proyectos en los que trabaja la empresa.
“Nuestros inicios, se remontan al año 2007 y, al día de hoy, somos 105 personas que trabajamos directamente en esta empresa, entre profesionales, administrativos, técnicos y operarios; más los equipos de profesionales externos (CPN, abogados, escribanía) y un conjunto de proveedores específicos de cercanía. En el presente mes de julio, estamos muy próximos a recibir el final de obra de nuestro 10º edificio”, expresó.
Demagistri recalcó que uno de los lemas que forjó la compañía fue el hecho de que “el todo es más que la suma de las partes “Nos llevó a utilizar prácticas asociativas, para las cuales el fideicomiso es una herramienta muy útil. Nuestra misión empresarial (real y no sólo enunciativa) es generar fuentes genuinas de trabajo y ayudar a resolver la problemática de la falta de viviendas y con el tiempo sentimos que vamos por buen camino. Como cualquier empresa que transita esta etapa de la historia, debemos ser ingeniosos, prolijos, eficientes, eficaces y rentables, entre otras cosas, para poder subsistir. Nos caracteriza que en el centro de nuestra forma de entender la economía ubicamos a la persona (que son nuestros clientes, empleados, proveedores, los organismos públicos y privados con los que nos relacionamos, vecinos)”, especificó.
“Identificamos dos claves para perdurar, y crecer, en esta actividad; la primera ‘nunca defraudar la confianza de nuestros inversores’; y la segunda: ‘acordarnos siempre de la primera clave’. Cumplir con estas claves representa la mejor publicidad, la del ‘boca en boca’, afirmó.
Por otro lado, detalló cuáles son los proyectos en los que se encuentra enfocada la empresa actualmente. “En la actualidad tenemos 7 proyectos inmobiliarios (6 en San Miguel de Tucumán y uno en la ciudad de Monteros); 3 de ellos en diversas etapas del proceso de construcción, otro comenzando la demolición de la edificación preexistente y los otros en diferentes etapas del proceso de proyecto. En total son casi 23.000 metros cuadrados a construir en 6 (seis) años. Y trabajamos en otros 2 proyectos inmobiliarios en San Miguel de Tucumán, 2 en la provincia de Santiago del Estero y 1 en la localidad de Tafí del Valle”, comentó.
“En San Miguel de Tucumán se localizan en Av. Sarmiento Nº 72 esquina Pasaje García, Crisóstomo Álvarez Nº 1710, Córdoba Nº 1083, Av. Belgrano Nº 1651 esquina Pasaje Ituzaingó; Av. Juan B Justo Nº 1.337 y Crisóstomo Álvarez Nº 1073. En Monteros se localiza en San Martín esquina Ñuñorco. Y las fechas de entrega van desde Abril de 2022 hasta Julio de 2027. Nuestros criterios de diseño privilegian la existencia de casi el 100 % de los ambientes de los departamentos que entregamos, con ventilación e iluminación natural, que permiten un mejor vivir”, añadió.
En este sentido, destacó que “todos los proyectos en san Miguel de Tucumán cuentan con espacios comunes de recreación (SUM, natatorio, solárium, vestuarios y baños, asadores, pérgolas, terrazas, coworking) y como niveles de terminación más distintivos: Porcelanato pulido con bordes rectificados; Aluminio línea Módena con Doble Vidrio Hermético en las aberturas al exterior (Esto mejora la aislación acústica y térmica de las unidades); Griferías con cierre cerámico; Puertas tablero en la entrada a los departamentos; Enduido en muros interiores; Granito natural en mesadas de cocinas y lavabos de baños”.
“Para destacar también es que este año 2021 hemos concluido nuestros últimos dos edificios y contamos con departamentos a estrenar en Libertad 150 y en Chiclana 880. También estamos en proceso de desarrollo de un emprendimiento de viviendas individuales, en particular destinado a familias que desean tener una casa ‘con patio’, aunque resignando un poco la localización. Y por otro lado hemos avanzado con la adquisición de una propiedad urbana y realizando el anteproyecto de 8 viviendas que denominamos ‘sociales’, destinadas a sectores económicos con menores posibilidades, previendo alternativas de autoconstrucción, eventualmente utilizando algunos materiales que provienen de la demolición de las edificaciones preexistentes en los lugares de nuestros emprendimientos. Los detalles de cada uno de nuestros proyectos, pueden conocerlos en nuestro sitio web (www.avitatuc.com/proyectos)”, señaló.
Generalmente escuchamos la frase “invertir en ladrillos es la mejor opción”. Actualmente, ¿qué tan rentable es la inversión en el rubro inmobiliario? ¿Existen diferentes opciones de inversión dentro de la industria? ¿Cómo saber cuál es la mejor o la más rentable?
La inversión “en ladrillos” es excelente para quien quiere conservar el valor de su patrimonio. La inversión clásica es la compra de un departamento para renta; Si bien hoy los montos de la renta están bajos comparados con lo que históricamente fue, se asegura que los ahorros no pierdan valor con la inflación.
Desde el punto de vista de la inversión, desde hace varios años, lo que si tiene una muy buena rentabilidad es lo que se denomina inversión “en pozo”, que es invertir cuando la unidad aún no está terminada, incluso cuando no se ha comenzado la obra, o cuando solo está hecho el pozo para la fundación del edificio, y de allí la denominación. Pero no todas las inversiones “en pozo” tienen la misma rentabilidad.
En nuestra empresa ÁVITA entendemos que aquel inversor que decide darnos su confianza, esto es invertir “en pozo”, tiene que tener una muy buena rentabilidad. En ÁVITA todo inversor “en pozo” obtiene una rentabilidad neta mensual del 1 % efectiva mensual, por encima de la inflación. Esto que parece muy poco, dicho de otra manera es el 12,6 % en un año; el 330 % en 10 años; y el 1089 % en 20 años, siempre por encima de la inflación. Si se compara esta forma de invertir (en ÁVITA) con un depósito bancario en plazo fijo, que no obtiene ni siquiera la inflación (tiene una tasa neta negativa) o con la compra de moneda extranjera (que en general y en el largo plazo, podemos decir que acompaña a la inflación), invertir en ÁVITA “en pozo” es una inversión inteligente.
Cuanto más alejada la fecha de entrega, se obtiene un menor valor de inversión en términos absolutos, pero la rentabilidad es la misma: El 1 % efectiva mensual. Por ejemplo, hoy los plazo fijos rinden alrededor del 35% anual, y la inflación proyectada es del 50% anual. Con la inflación proyectada, el rendimiento de ÁVITA será del 69% (inflación + rendimiento avita: 1,50x1,1268), prácticamente el doble que el plazo fijo.
Si un inversor invierte por un departamento “en pozo” y al llegar el final de la obra, nos lo entrega y se pasa a otro emprendimiento “en pozo”, se incorpora a un círculo virtuoso con un rendimiento del 1 % efectivo mensual y decimos efectivo pues es por encima de la inflación. Dicho de otra manera: si un inversor invierte por un departamento “en pozo” hoy, en ÁVITA, y recicla su inversión permanentemente (O sea compra “en pozo” y vende al final), al cabo de 20 años tendría 10,89 departamentos de la misma superficie del primero, o equivalente. Es realmente extraordinaria la virtuosidad de esta función exponencial: (1,01)n. En ÁVITA decimos siempre, que nuestro mayor capital, el “huevo de oro”, es la confianza de nuestros inversores. Y trabajamos permanentemente para reafirmarla.
En este link de nuestra página web, resumimos las 10 ventajas de invertir en pozo en ÁVITA (https://avitatuc.com/ventajas-de-comprar-en-pozo-en-avita/).
Pensando en los desarrollos inmobiliarios post pandemia, ¿cuál es la tendencia hoy y qué es lo que se viene en el corto y largo plazo? ¿Cuáles son los principales cambios que experimentará el sector?
Desde que se inició la pandemia hemos aprendido a trabajar de otra manera; la administración, la oficina técnica, la interacción con oficinas del estado o de empresas de servicios, los movimientos financieros y de pagos. Algunos cambios fueron muy positivos; otros nos causaron algunas dificultades y atrasos. Lo que es seguro es que las obras no pueden hacerse por “home office”, ni por “delivery”.
Durante este tiempo hemos recibido muchísimas consultas por viviendas con patios, aunque sean pequeños, y esto nos ha llevado a pensar en emprender desarrollando grupos de viviendas individuales, destinados a sectores medios de la población, y estamos trabajando en concretarlo. También vemos que persiste el interés por departamentos céntricos bien ubicados, en lo posible con balcones y con cocheras, con amenities.
Un concepto novedoso, que suena cada vez más fuerte, es el denominado co-Housing, o viviendas colaborativas, que son comunidades de viviendas donde un grupo de personas mayores se agrupan para convivir, incorporando al vivir el sentido de comunidad, compartiendo y disfrutando de espacios comunes, aunque manteniendo su individualidad. Esperamos la oportunidad para concretar esta iniciativa.
Y otro aspecto que comenzamos a trabajar es el estudio y aplicación de la sustentabilidad en los edificios de viviendas, con la incorporación de las energías renovables, la reutilización de aguas grises, el uso de terrazas y muros verdes, y una adecuada envolvente en muros exteriores y cubiertas que minimice la necesidad de climatización utilizando energías no renovables.
Sin lugar a dudas el futuro de nuestros desarrollos inmobiliarios a mediano y largo plazo, incorporará paulatinamente la mayor parte de estas inquietudes, tendencias, o iniciativas, que ya avanzan en el mundo entero.
Haciendo proyecciones hacia lo que resta del 2021, ¿cómo ves que evolucionará el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los principales desafíos y objetivos de la empresa de cara a lo que queda del año?
Si bien, en general, el mercado inmobiliario en Tucumán no está dolarizado, lo que pase con el movimiento del dólar blue seguramente tendrá incidencia en las ventas que podamos concretar hasta fines de este año. Las próximas elecciones legislativas seguramente pondrán más dinero en la calle, aunque la incertidumbre del resultado hará que algunas decisiones por lo menos se posterguen.
En ÁVITA identificamos dos grandes grupos de potenciales clientes: Están los inversores propiamente dichos, que les interesa la rentabilidad o por lo menos mantener su patrimonio y por otro lado los que necesitan el departamento como vivienda. Entendemos que para algunos del primer grupo, las elecciones legislativas de este año 2021, pueden poner un impase en la decisión de invertir; Y para otros puede servir de catalizador pues la incertidumbre los mueve a tener ya, lo que a futuro no saben si podrán adquirir. Mientras que para el grupo de los que necesitan el departamento para vivir (Que son la mayoría) sería muy importante que la inflación se reduzca, pero la demanda no desaparece, por el contrario se incrementa día a día, cada vez que se toma conocimiento de que desde ÁVITA trabajamos para hacer accesible el ingreso a este tipo de viviendas. Cabe destacar que ya desde hace un buen tiempo logramos otorgar financiación propia, hasta con un plazo de 120 meses posteriores a la entrega de la unidad.
Respecto a los desafíos y objetivos de nuestra empresa de cara a lo que queda del año, nos permitimos extender el plazo de nuestra mirada, porque en lo inmobiliario es muy importante el largo plazo. Son dos los desafíos más importantes, de cara al futuro:
• Lograr la toma de conciencia de un número limitado de inversores, que entienda que invertir en ÁVITA le genera una rentabilidad superior que otras inversiones tradicionales (plazo fijo o compra de moneda extranjera), con el “plus” que significa el compartir la generación genuina de puestos de trabajo y aportar con soluciones a la problemática habitacional. O sea que la inversión se apunte “a lo concreto, a la producción y el trabajo”, y no a las innumerables formas de especulación financiera en la que no se conoce lo que hay detrás. Como dato de color, algunas notas periodísticas dan cuentan que el 73 % de lo que prestan los bancos va al Estado y por lo tanto no mejora la rueda de la economía.
• Mejorar la accesibilidad para las personas que necesitan el departamento para vivir, y que tiene que ver estrictamente con lo financiero y que la inflación no erosione la capacidad de pago de estas personas, por las conocidas distorsiones en el tiempo entre los precios y los ingresos. Que importante sería para lograr este objetivo que el Estado (Municipal, Provincial y/o Nacional) pudiese hacer un aporte. Es una realidad que existe una inmensa necesidad de viviendas; Lo verificamos a través de las innumerables consultas que nos llegan, por diversos medios; Y es no menos cierto que el mayor limitante es la capacidad de pago de las personas, con el agravante de la inflación, que destruye los ingresos. Las poquísimas iniciativas oficiales desarrolladas desde un tiempo atrás y que mejorarían la accesibilidad, son “enlatados” no aplicables a nuestro medio.
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