Oferta y demanda a la hora de invertir y de vivir: esta es la zona más destacada de Tucumán según Felico SRL

En una entrevista que accedió IN Tucumán, Omar Asis Nadra, socio de la empresa dedicada al desarrollo de negocios inmobiliarios, nos cuenta sobre los inicios de la firma, los proyectos que ya han logrado concretar, los que se encuentran en su etapa final, y los que se vienen. Además, reflexionó sobre los efectos de la pandemia en su sector, entre otros detalles. 

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Felico SRL es una empresa constructora tucumana que se dedica especialmente al desarrollo de negocios inmobiliarios: viviendas, comerciales y turísticas. Abarca todas las etapas, desde la evaluación del potencial desarrollo, su viabilidad económica, el diseño, la construcción, la dirección técnica y la administración de las obras. Asimismo, la firma realiza tanto obras propias como de terceros, brindando así a sus clientes el know how necesario para lograr los objetivos.

La empresa tucumana está emplazada en la Galería La Rambla, of. 20, en calle Chacho Peñaloza y Av. Aconquija, Yerba Buena, y su equipo está conformado por el Lic. en Administración de Empresas, Omar Asis Nadra (socio); el arquitecto Sebastián Hinojosa (socio), y el arquitecto Juan Manuel Toscano (socio). 

En una entrevista que concedió Omar Asis Nadra a IN Tucumán nos cuenta los primeros pasos de la empresa, los trabajos que lleva a cabo, los proyectos que ha concretado la firma recientemente y los que están en su etapa final. A su vez, brindó un análisis desde su sector respecto a cuáles son las zonas de Tucumán que marcan una diferencia sobre otras a la hora de invertir y de vivir y, por otro lado, reflexiona sobre los efectos de la pandemia en su sector. 

- Comente sobre los inicios de la empresa 

- La empresa tiene sus inicios en marzo de 2013, a partir de la posibilidad que nos brindó el Arq. Raúl Elías Nadra, quien generosamente abrió sus puertas y nos enseñó esto del arte de construir. Esta posibilidad nos permitió a un grupo de amigos, cada uno con sus cualidades y conocimientos diferentes poder hacer sinergia y desde cada lugar aportar los conocimientos, y a su vez poder aprender en este camino que estamos transitando.


 

-¿Puede comentarnos en profundidad cuáles son los trabajos que realiza Felico SRL?

Desarrollo de Negocios Inmobiliarios

En esta etapa la empresa realiza la búsqueda y captación de oportunidades de negocios inmobiliarios, ya sean de viviendas, comerciales o turísticos. Realizamos la evaluación económica financiera del potencial negocio y de considerar si el mismo es atractivo, se hace la propuesta a inversores con el fin de establecer una sociedad entre las partes.

Diseño 

Nos encargamos de realizar un diseño integral, desde el génesis del proyecto hasta los detalles. Buscamos una arquitectura tanto funcional como estética, donde el espacio, el aire y la luz le otorguen un valor diferencial al proyecto. 


 

Construcción y Dirección Técnica

Contamos con un equipo capacitado para la coordinación de las tareas de construcción, siendo los encargados de llevar adelante cada proyecto desde sus inicios hasta la entrega. La programación, planificación, coordinación y ejecución de las tareas son un hábito en nuestro proceso constructivo. A su vez, siempre estamos en la búsqueda de la innovación, desde el uso de nuevos materiales y aplicación de la tecnología que permitan agilizar los procesos, mejorar los costos y/o obtener un producto de calidad. Tanto la construcción como la Dirección Técnica tienen el involucramiento personal de los socios, que son los arquitectos Sebastián Hinojosa y Juan Manuel Toscano.

Administración de las obras

En cuanto a la administración de las obras, contamos con un gran equipo para resolver todas las tareas que involucran este proceso, desde la cotización de materiales, la compra de los mismos y de los pagos, que son parte de un servicio esencial. A su vez, la empresa realiza informes con los análisis de inversión de cada negocio, los que son informados y analizados con los socios, inversores y clientes.

A la fecha, la empresa tiene siete edificios entregados, dos en ejecución y dos edificios de cocheras en altura. Además, dos viviendas recientemente finalizadas, siete en ejecución, dos en proyecto por iniciarse y un proyecto de un centro comercial.

-Realice un análisis de acuerdo a cuáles son las zonas que cree que son las más destacadas de Tucumán a la hora de invertir como así también cuáles son las más demandadas por los tucumanos para vivir. 

-De acuerdo a la demanda y oferta en Tucumán, hoy la zona más destacada es la localidad de Yerba Buena. La demanda es superior a la oferta y esto hace a su vez que se incrementen los valores de ventas por m2 y de renta de alquileres por sobre cualquier otro punto de la provincia. Yerba Buena, desde hace varios años, ha incrementado la oferta de servicios de todo tipo: bancos, oficinas, comercios, por lo que ha ido aumentando el crecimiento poblacional. A su vez, por calidad de vida las personas están cada vez más en busca de espacios verdes y actividades deportivas al aire libre lo que hace de Yerba Buena una ciudad que cuenta con todo lo necesario para radicarse definitivamente allí. 

-De acuerdo a líneas generales ¿cuál es el índice de precios de la constructora?, por otro ladoa cuánto se está vendiendo el metro cuadrado en Tucumán? A su vez, cuéntenos cuáles serían los precios aproximados de terrenos en Yerba Buena, en barrios cerrados, u otras zonas de Tucumán para que los tucumanos puedan tener una idea a la hora de invertir en la compra de algún terreno ¿Dónde cree que se ubican los más baratos y los más caros? 

-Dadas las condiciones económicas que viene atravesando el país, establecer un precio de mercado para la venta de m2 es muy difícil. Esto se debe a varios motivos, algunos referidos al producto/calidad, pero a su vez un mismo producto/calidad puede tener diferentes precios de referencia. Como mencioné, el producto/calidad es un diferencial de precios y en este sentido el producto que puede estar referenciado a la zona donde se ubica y se establecerá un diferencial. En relación a la oferta y demanda, habrá un diferencial entre productos de una misma calidad, y como en este caso también diferencia en los valores de referencia entre productos similares en cuanto a ubicación, pero de diferentes calidades. Ahora bien, suponiendo que todo el mercado fuera homogéneo, el producto/calidad no tendría diferenciación, lo mismo en este contexto de país existirían las diferencias de precios. Las condiciones económicas del país, la falta de crédito, la baja del poder adquisitivo del salario hace que el mercado de la construcción desde hace muchos años esté sufriendo las consecuencias, disminuyendo la demanda y a su vez incrementando la oferta. Podría en los siguientes puntos hacer un breve análisis que hace difícil establecer un valor de mercado, por ejemplo: 

  1. El deterioro de la economía impacta directamente en el poder adquisitivo de las personas, quien a su vez no cuenta con herramientas como créditos para poder acceder a la vivienda. 
  2. La inflación que en los últimos años no es menor al 30% y con tasas en el año anterior y en el presente entre el 45-50% generan desinformación y a partir de ello hace que la oferta sea variada. Hay empresas más informadas, pero a su vez hay un mercado oferente que no cuenta con la información necesaria, este es el de individuos que también son parte de la oferta. 
  3. La baja en la venta de unidades dada por la situación actual, a su vez genera diferentes necesidades entre las mismas empresas que están en el medio. Muchos obligados por tener que cumplir con los compromisos se ven forzados a bajar sus expectativas de rentabilidad. Así se pueden encontrar con empresas con más o menos recursos propios para poder aguantar la venta y esperar un momento más propicio. Hoy claramente es un momento para la compra y no para la venta.
  4. La volatilidad del dólar: las elecciones hacen a su vez que este sea un momento de especulación y no escapa a la realidad y a la dificultad de poder encontrar con justeza cual es el valor de mercado.

En resumen, se podría hablar más de costo con certeza que de precio de venta. Para tener una referencia, hoy el costo de materiales y mano de obra de un edificio de categoría Premium está entre los $85.000 y $90.000, a esto hay que agregar el valor de terreno (15%) que dependerá de la zona en donde se emplace, los costos impositivos y los honorarios profesionales, por Proyecto y Dirección Técnica (12%). 

En cuanto al mercado de terrenos en Yerba Buena para viviendas unifamiliar, no es parte de nuestro tipo de desarrollo, pero claramente hay poca oferta en relación a la demanda y los valores históricos en dólares no se han visto afectados. Los desarrollos cercanos a la Av. Perón son los que más se ven valorizados y en la medida de que se van alejando de esta zona el valor del mismo disminuye. No obstante, los servicios y calidad del Barrio Cerrado o del Country de que se trate son importantes a la hora de fijar el precio. El entorno fuera y dentro del Barrio o Country hace al valor de manera directa.     

-Regresando a los trabajos que realiza su empresa, comente sobre algún proyecto reciente que haya concretado. 

Actualmente estamos a días de poder entregar “Look”, un Edificio en calle Balcarce 674. Un desarrollo realizado desde el inicio con la empresa CB Design SA con quien además tenemos otros proyectos en común. Look, es un edificio de calidad Premium, el primero en Tucumán y no sé si del NOA en ser referente en la instalación de paneles fotovoltaicos de recolección solar. 

En nuestra concepción está siempre la idea de poder contribuir al medioambiente y este es un puntapié inicial para seguir por este camino. Look dentro de sus cualidades de calidad Premium cuenta con mampostería de HCCA (Ladrillos de Hormigón Celular) que tienen como propiedades una mejora sustancial en la aislación térmica, mejorando así el consumo energético, y mejoras en la capacidad hidrófuga ya que es un material que no absorbe por capilaridad. Dicha utilización de la tecnología de HCCA a su vez es acompañada por carpintería de PVC, haciendo que los departamentos sean totalmente herméticos. Con muebles de cocina Johnson, carpinterías interiores de cedro lustrada provista por Lucho Cruz Praz, un empresario referente en el medio, mesadas de primera línea en cocinas y baños y la aplicación de WPC en Deck de Balcones y celosías y Deck de Terraza hacen entre otros elementos de Look un edificio referente en cuanto a calidad en Tucumán. A su vez, brindamos la posibilidad a nuestros clientes / inversores de utilizar la tecnología de domótica si así lo requieren.

-Continuando con esta última pregunta, hemos observado en sus redes sociales sobre unas cabañas en Raco que se encuentran en proceso, comente respecto a ello y si su firma se encarga además del diseño de la misma. 

Las cabañas de Raco están emplazadas en un lugar privilegiado por sus vistas. Este proyecto que tiene la intervención en el diseño por parte de Felico SRL fue contratado a la empresa por un cliente nuestro, con plazo de finalización en diciembre de 2021. Las cabañas de Raco apuntan a un diseño que armonice con el entorno, sea atractivo y a su vez emplea materiales de calidad, como los ladrillos de HCCA y carpintería de exteriores de PVC , entre otros detalles de materiales de calidad.

Efectos de la pandemia 

-Realice un balance económico de cómo se encuentra su sector actualmente debido a la pandemia, puede enfocarse en el período 2020-2021 detallando además cómo ha impactado el confinamiento y si actualmente su sector comienza a recuperarse. 

Los efectos de la pandemia no hicieron más que profundizar los problemas que se venían arrastrando desde años, incrementando las dificultades económicas. La baja del PBI de más del 10% no es ajena a ningún sector. Superada la época de restricciones, a mi entender se puede ver un repunte en la actividad de la construcción, pero creo que es circunstancial, un veranito por así decirlo, esto producto de recursos en pesos que se volcaron a la construcción como resguardo de valor. A su vez, todos esos proyectos que hoy están iniciados son un incremento de la oferta la que no es acompañada por la demanda. A mediados del 2020, aproximadamente, estuvimos en los valores en términos reales más bajos de los últimos tiempos y claramente era el momento de comprar o construir. Hoy estamos aún con esa sinergia, pero en la medida de que el rumbo económico no cambie, todo esto es más bien a corto plazo, sin un horizonte claro en el mediano y largo plazo. 


 

-Para finalizar, comente si Felico SRL tiene en mente proyectos ya sea corto, mediano o largo plazo.

-Sí, estamos con varios proyectos en gestación, entre viviendas, un posible centro comercial y un proyecto de importante envergadura que por cábala preferimos no mencionar hasta que se concrete. 

De la Gerencia de Proyecto, Planeamiento y Dirección Técnica de la empresa están a cargo los arquitectos Sebastián Hinojosa y Juan Manuel Toscano. En la Gerencia de Administración y Finanzas, Omar Asis Nadra. 

Si querés visitar las redes sociales de Felico SRL podrás ingresar en Facebook aquí: https://www.facebook.com/felicodesarrollos y en Instagram aquí: https://www.instagram.com/felico.srl/ 


 

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