El nuevo esquema utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para fondear a los bancos mediante depósitos ajustables por UVA. A cambio, las entidades que participen deberán destinar esos fondos a créditos hipotecarios para primera vivienda. El programa prevé un monto total de $2 billones, una tasa máxima para los préstamos de UVA más 7,5% anual, un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA por operación.
Pero detenerse únicamente en esas condiciones puede ser un error. Si la estabilización se consolida, es razonable esperar que aparezcan más fondeo, más bancos dispuestos a prestar y mayor competencia. Eso debería traducirse, eventualmente, en tasas más bajas y plazos más largos. Por eso, para quien decida tomar hoy un préstamo, hay una condición que me parece particularmente importante: que pueda precancelarlo o refinanciarlo en el futuro a un costo razonable.
Una hipoteca no tiene por qué ser una decisión financiera inmutable. Si dentro de tres o cinco años la Argentina tiene un mercado hipotecario más profundo y las tasas reales son sensiblemente inferiores, quien tomó hoy un crédito debería poder sustituirlo por otro más barato. En economías con mercados hipotecarios desarrollados, esa posibilidad forma parte habitual de la competencia entre entidades. Por eso conviene mirar no sólo la tasa de ingreso, sino también las condiciones de precancelación que finalmente establezca cada banco.
Más crédito no significa automáticamente más compradores
Desde el punto de vista macroeconómico, el anuncio resuelve —o al menos intenta aliviar— un problema del lado de la oferta. Los bancos argentinos se fondean principalmente a plazos muy cortos y tienen dificultades para prestar a veinte o treinta años. El mecanismo del FGS busca proporcionarles recursos de mayor duración. Pero aumentar la oferta de crédito no genera por sí mismo la demanda.
Una familia toma una hipoteca cuando, además de poder pagar la primera cuota, confía razonablemente en que conservará su trabajo, que sus ingresos evolucionarán de manera satisfactoria y que podrá sostener ese compromiso durante muchos años. En definitiva, para que exista crédito hipotecario no alcanza con que alguien esté dispuesto a prestar. También tiene que haber alguien dispuesto a endeudarse.
Y allí aparecen dos ingredientes que siguen siendo relativamente escasos en la economía argentina: confianza y una visión razonablemente previsible del futuro. La mejora de la inflación y de algunas variables macroeconómicas ayuda. Pero comprar una vivienda es probablemente una de las decisiones económicas en las que más pesan las expectativas de largo plazo. Una familia puede postergar un consumo o cambiar una inversión financiera rápidamente. Una hipoteca, en cambio, compromete una parte del ingreso durante décadas.
¿Hay que esperar a los bancos?
En cuanto a las condiciones concretas, sí habrá que esperar. El Gobierno definió algunas reglas generales para los préstamos financiados con estos recursos, pero no creó una línea única que las familias puedan solicitar directamente. Los bancos deberán participar de las licitaciones, obtener el fondeo y luego establecer las características comerciales de sus créditos dentro de los límites del programa. Las propias entidades todavía están esperando detalles operativos antes de definir cómo participarán.
Eso significa que todavía no sabemos qué porcentaje del inmueble financiará cada banco, cuál será exactamente la tasa, qué plazo ofrecerá, qué relación cuota-ingreso exigirá, qué seguros o costos adicionales cobrará ni qué condiciones impondrá para la precancelación.
También es muy probable que exista una diferencia importante entre clientes. Quien cobra su sueldo en un banco suele representar para la entidad un riesgo menor y una relación comercial más estable. Es razonable, por lo tanto, esperar que las mejores condiciones se concentren en clientes que acrediten allí sus haberes. Eso no necesariamente impedirá que alguien que cobra en un banco solicite el crédito en otra entidad. Pero puede ocurrir que para acceder a mejores condiciones deba trasladar allí su cuenta sueldo.
El verdadero riesgo del UVA está en los ingresos
Hay además una cuestión que merece cierta precisión. Endeudarse en UVA suele generar temor porque tanto el capital como las cuotas aumentan con la inflación. La UVA —Unidad de Valor Adquisitivo— es una unidad que se actualiza diariamente siguiendo, con cierto rezago, la evolución del índice de precios. En términos muy simplificados, quien toma $100 expresados en UVA deberá devolver en el futuro el equivalente actualizado por inflación, más la tasa de interés pactada.
Eso no genera necesariamente un descalce importante entre la deuda y el activo que se compra. Una vivienda también es un activo real y, aunque sus precios no se muevan exactamente como el IPC en cada momento, en horizontes largos tiende a conservar una relación con el nivel general de precios y con el costo de construcción.
El riesgo relevante está en otro lado: la relación entre la UVA y el salario de quien paga la cuota. Si los ingresos acompañan aproximadamente a la inflación, la relación entre cuota e ingreso puede mantenerse relativamente estable. El problema aparece cuando la UVA aumenta más rápido que los salarios durante un período prolongado. La cuota puede entonces representar una proporción cada vez mayor del ingreso familiar aun cuando el deudor esté pagando exactamente lo previsto. Por eso, para una familia, la pregunta más importante no debería ser solamente “¿cuánto me presta el banco?”, sino “¿cuánto puedo tomar sin quedar demasiado ajustado?”.
No utilizar todo el margen disponible
Los bancos suelen fijar un límite a la relación entre la cuota inicial y los ingresos familiares. En el ejemplo presentado por el Gobierno, una cuota cercana a $865.000 requeriría ingresos netos por aproximadamente $3,46 millones (que pueden ser computados con los ingresos de los miembros del núcleo familiar), equivalente a una relación cuota-ingreso de 25%.
Pero que el banco esté dispuesto a prestar hasta ese límite no significa necesariamente que la familia deba utilizarlo. Especialmente cuando se trata de la primera vivienda —y muchas veces del comienzo de un hogar familiar— conviene conservar margen para imprevistos. Pueden cambiar los ingresos, aparecer hijos, aumentar otros gastos o simplemente atravesarse algunos meses difíciles.
Tomar un crédito algo menor al máximo que permite el ingreso puede ser una decisión mucho más prudente que aprovechar hasta el último peso disponible. El costo es evidente: habrá que aportar más ahorro propio, comprar una propiedad algo más barata o esperar un poco más. El beneficio es también evidente: la familia conserva un colchón entre la cuota que debe pagar y el ingreso con el que cuenta.
Una oportunidad, no una carrera
Por eso no creo que la recomendación sea simplemente esperar ni tampoco salir corriendo a tomar el primer crédito que aparezca. La apertura de una nueva ventana de financiamiento hipotecario merece ser aprovechada y evaluada, precisamente porque en la Argentina esas ventanas han sido demasiado escasas. Pero una hipoteca es una decisión suficientemente importante como para no confundir disponibilidad de crédito con conveniencia del crédito.
Vale la pena esperar unas semanas para conocer qué ofrecen efectivamente los bancos, comparar tasas y plazos, mirar con especial atención las condiciones de precancelación y, sobre todo, no endeudarse hasta el límite que permita la entidad.
Si a la Argentina le va bien, probablemente los créditos del futuro sean mejores que los de hoy. La clave es que quien aproveche la oportunidad actual pueda llegar cómodamente hasta ese futuro y, cuando llegue, tenga la posibilidad de cambiar su crédito (y su vivienda) por uno mejor.
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