Fernando Esteban Guzmán, presidente de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, vicepresidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, y titular del grupo empresarial Guzmán & Guzmán, dialogó con IN Tucumán acerca del índice de actualización que se está utilizando en nuestra provincia respecto a los alquileres comerciales y de viviendas. Además, analizó la fuerte demanda de alquileres que actualmente es una realidad en nuestra provincia, y también opinó sobre la nueva Ley de Alquileres.
-¿Cuál es el índice de actualización que se está utilizando en Tucumán para actualizar los alquileres comerciales y de viviendas?
-El de vivienda se utiliza el que dice la ley, una vez al año y es el que nos da el Banco Central de la República Argentina. Todos los días va cambiando ese índice y ese índice hoy debe andar rondando entre 51% o 52%. Este índice surge de la mitad de los sueldos y la mitad de la inflación, esto con respecto al índice de la vivienda. Es verdad que éste no convence ni a los inquilinos ni a los propietarios porque el inquilino no puede planificar su bolsillo en función de saber cuánto va a pagar en cada actualización y, por otro lado, tampoco convence a los propietarios porque se actualiza una vez al año y el propietario estaba acostumbrado a actualizaciones semestrales.
Ese es el punto principal que nosotros estamos planteando ahora que se está planteando una modificación de la ley, y es punto en el cual nosotros estamos planteando como federación, como Colegio Inmobiliario y como Federación Inmobiliaria de la República Argentina, de los cuales son ter puntos importantes a destacar: 1)- que la actualización sea semestral, 2)- que los contratos vuelvan a ser de dos años, y 3)- que te permita alternativas de índices.
-¿Cuáles serían las alternativas?
- Por ejemplo que sea arreglada entre el inquilino y el propietario. Nosotros generalmente hacíamos un porcentaje de actualización semestral que andaba entre el 15% y 20% en función de cómo estaba la inflación, cómo estaban aumentando los sueldos, y eso se acordaba entre las partes y era lo que se ponía en el contrato. Esto era anteriormente, que podría tomarse como alternativa.
Respecto a los alquileres comerciales, se permite que se actualice como acuerdan las partes, generalmente se hacen semestralmente y hay muchas formas de actualizar un contrato comercial, por ejemplo se puede tomar un producto de la empresa que esté comercializando, por ejemplo una cafetería, entonces lo que se hace es sacar el precio de tres cafeterías que sean de competencia, se saca un promedio y se lo arregla en tantas cantidades de café que se iguala al valor del alquiler. Podemos decir también una ferretería, en función al valor del cemento, y así, eso se acuerda entre las partes y está abierto a lo que se pueda arreglar, y es lo que nosotros decimos que puede ser una buena alternativa para llevarlo a la vivienda y que no haya grandes problemas entre las partes.
Ley de alquileres
-¿Qué opinión tiene respecto a la nueva ley de alquileres? ¿Cree que ha traído más complicaciones que soluciones y que ha retraído el mercado inmobiliario?
-Nosotros antes de que la saquen a la ley ya habíamos dicho que era una ley que venía a perjudicar el mercado, más nosotros siendo del interior, en lo cual nosotros no teníamos los problemas que se planteaban en la ley, y entendemos que a nivel interior del país, estos tres puntos serían los fundamentales que generaron problemas, en el cual, la incertidumbre hace que el propietario suba los valores, y la incertidumbre se da en que no se sabe a cuánto se va a actualizar en un año, los plazos se lo llevaron de seis a un año de actualización donde hoy sabemos que la inflación día a día nos va comiendo todo, y además, los contratos que antes podíamos planificar a dos años, ahora lo llevaron a tres, entonces estos son los puntos fundamentales que nosotros entendemos que generó problemas.
-¿Cómo se encuentra la oferta de inmuebles en locación en Tucumán y la demanda por parte de los inquilinos?
-Nosotros lo que sabemos es que la demanda es muy fuerte, y se debe a que la gente no tiene acceso a la vivienda y al no tener acceso a la vivienda con créditos hipotecarios, casas que otorga el Instituto de la Vivienda, las empresas constructoras disminuyeron sus obras, todo eso generó que esa necesidad de vivienda se traslade al sector de alquileres, entonces a pesar de que los alquileres están subiendo en mayor medida que la inflación, al ser una demanda muy fuerte se siguen alquilando rápidamente, más cuando hablamos de casas, éstas son muy buscadas, entendemos que la pandemia hizo que la gente entienda de que necesita el patio, el fondo, por eso vemos que rápidamente se alquilan las casas.
-Con respecto a reactivar el sector inmobiliario, ¿cuáles son las soluciones que cree que se deberían implementar en Tucumán tanto para inquilinos como para propietarios?
Teniendo en cuenta la fuerte demanda por parte de los inquilinos porque no hay créditos para acceder a la vivienda, según lo ha manifestado usted recientemente podríamos tomar que este sería uno de los puntos a tener en cuenta y ¿cuáles cree que serían los otros?
-Así es, ese sería uno de los puntos, y los otros sería que no se está fomentando a las empresas constructoras, hace un tiempo había una ley, la cual nunca se aplicó pero existió, donde uno si construía propiedades y la destinaba para alquiler por un transcurso de 10 años, todos los impuestos que se había pagado en ese período te lo reintegraba, entonces eso es lo que nosotros decimos, de hacer ese tipo de instrumentos para que los desarrolladores hagan viviendas destinadas a alquiler y eso va a hacer que baje los valores de los alquileres porque va a haber más viviendas en oferta. También con el crédito, si la gente que está alquilando y surgen esos créditos, esa gente va a poder comprar su vivienda propia, y esos alquileres que tienen va a haber más oferta, y el Instituto de la Vivienda entrega casas, esa gente que está alquilando va a dejar esos alquileres y va a haber más oferta, o sea que todos los puntos que se vayan atacando para que la gente llegue a su casa propia, hace que por ende esa gente llegue a su vivienda y desocupe propiedades que estén en alquiler, y al aumentar la oferta, van a bajar los precios, es una cuestión económica.
Para obtener un crédito hipotecario, primero que los Bancos no va a dar créditos hipotecarios teniendo una inflación de la que tenemos en la actualidad, entonces tiene que atacar a la inflación, entonces son muchos los puntos en los que tienen que resolver.
Y creo que esto lo que están por hacer, de tratar de hacer una modificación en la ley, hay que tratar de hacer lo menos posible, hay que apuntar fuertemente a cómo realmente se puede solucionar los problemas de la vivienda, y lamentablemente en Buenos Aires, hay una agrupación de inquilinos que está haciendo una movida muy fuerte que fue la que generó esta ley que tantos problemas trajo al país, y ahora ellos están proponiendo, y de hecho está resonando muy fuerte de que se le ponga impuestos a las viviendas que no se estén ofertando en alquiler, entonces esto de fomentar para que la gente la destine en alquiler, no, lo castigamos más, y lamentablemente estamos en Argentina donde está hecha la ley, y hecha la trampa, y le van a encontrar una vuelta, se va a generar mayor problema, más incertidumbre y estimo que si van por ese lado, va a generar mayor problema en el mercado inmobiliario.
-Respecto a Guzma?n & Guzma?n Inmobiliaria ¿cuánto cuesta un alquiler promedio en Tucumán teniendo en cuenta las zonas Sur y zona Norte de la capital tucumana y también en Yerba Buena?
-Lo que pasa en Tucumán es lo mismo de lo que pasa en general, no es lo mismo comprar un departamento en barrio Sur, en barrio Norte o en Yerba Buena, y también así en las casas, entonces podemos decir que en promedio un monoambiente anda en el orden de los $ 17.000 en barrio Sur; de 1 dormitorio a $ 20.000; y de 2 dormitorios a $ 25.000, estos valores en barrio Sur.
Respecto a las casas se pueden encontrar yendo desde el centro hacia Yerba Buena, en el orden de los $ 40.000 o $ 45.000. Es variable el precio, es por eso que es medio difícil dar un precio promedio.
-¿Y en barrio Sur cómo son los valores de las casas?
-Las casas en zona sur seguramente deben ser un poco más caras y va a depender de las comodidades que tenga, pero generalmente, están más destinadas a lo comercial que la vivienda, son muy pocas casas en barrio Sur que se dediquen a vivienda y más son al destino comercial, es por ello que es más difícil que pueda brindar un precio promedio.
-Ahora bien, los alquileres destinados a lo comercial, ¿de cuánto estamos hablando?
-Varía mucho en función a sus medidas, se analiza el local si está frente a otro, y esos valen más porque le pega al otro, es complicado dar un precio promedio a eso. —le preguntamos a Guzmán si entonces tiene que ver muchas variables a la hora de analizar un precio —.
-Así es, hay muchas variables en lo comercial.
De esta manera, Fernando Esteban Guzmán, presidente de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, Vicepresidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, y titular del grupo empresarial Guzmán & Guzmán, analizó cómo se encuentra el sector inmobiliario de nuestra provincia.
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