El mercado inmobiliario argentino ha sido históricamente un refugio de valor para los ahorristas, especialmente en tiempos de incertidumbre económica. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurre en otros países, el acceso a una vivienda mediante créditos hipotecarios ha sido prácticamente inexistente durante las últimas décadas. La combinación de inestabilidad macroeconómica, alta inflación y cambios regulatorios frecuentes ha hecho que este tipo de financiamiento sea una rareza en Argentina. Pero el escenario actual podría estar dando las primeras señales de un cambio de paradigma.
El crédito hipotecario en el mundo: una herramienta clave
En países con economías estables, el crédito hipotecario es el principal instrumento para financiar la compra de una vivienda. En Estados Unidos, el 65% de los adultos son propietarios de sus viviendas, y más del 80% de esos hogares han utilizado una hipoteca para adquirirlas. En España, el 75% de las viviendas se financian con créditos hipotecarios. En Chile, una economía latinoamericana comparable, el 60% de las operaciones inmobiliarias incluyen financiamiento hipotecario.
Estos datos reflejan cómo el crédito hipotecario facilita el acceso a la vivienda y permite a las familias planificar su futuro sin necesidad de contar con el capital completo al momento de la compra. En contraste, en Argentina, no llegan al 5% las operaciones inmobiliarias que se financian con hipotecas. Esta cifra evidencia un mercado sumamente restringido y alejado de los estándares internacionales. Las razones detrás de esta situación son varias:
- Alta inflación: La constante pérdida de valor del peso ha hecho inviables las hipotecas a largo plazo en moneda local y a tasa fija (que son el tipo de hipoteca usual en la mayoría de los países del mundo).
- Inestabilidad Macroeconómica: Crisis recurrentes, devaluaciones y defaults han erosionado la confianza en los contratos a largo plazo.
- Cambios Regulatorios: En varios episodios previos asistimos a profundas modificaciones de las reglas de juego del mercado hipotecario. Además, las recurrentes propuestas de modificación en las condiciones de los créditos ajustables por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) potencian la incertidumbre tanto para los bancos como para los potenciales tomadores de crédito.
Por qué es esperable una expansión de las hipotecas
Sin embargo, el contexto actual ofrece una nueva oportunidad para el resurgimiento del crédito hipotecario. Si bien representan sólo el 2.8% del total del crédito otorgado por el sistema financiero local al sector privado, las hipotecas muestran un crecimiento del 168% en lo que va del año.
El programa de estabilización macroeconómica en marcha, con una fuerte disciplina fiscal y monetaria, está generando señales positivas en los mercados financieros y la recuperación del crédito hipotecario es una de ellas. Si la inflación se mantiene controlada y converge a niveles más bajos, será posible ofrecer masivamente hipotecas en condiciones predecibles.
Por su parte, la caída del riesgo país reduce el costo del financiamiento, permitiendo a los bancos ofrecer tasas de interés más competitivas. Además, si la estabilidad se consolida, los contratos a largo plazo recuperarán la confianza de los inversores y las familias y volverán a estar a la orden del día. Por su parte, el mercado de capitales podría jugar un rol fundamental en esta expansión. Tal como sucede en la mayoría de los mercados más estables y desarrollados, la securitización de hipotecas (transformarlas en instrumentos financieros para ser vendidos en el mercado) permitiría a los bancos liberar capital y otorgar nuevos créditos.
Ventajas de financiar una propiedad con una hipoteca
Como planteábamos antes, no es casual que los argentinos teman endeudarse a largo plazo, pero acceder a una vivienda a través de un crédito hipotecario tiene múltiples beneficios. Primero permite adquirir una propiedad sin necesidad de contar con el capital completo; segundo, porque también permite preservar el ahorro, ya que, en lugar de inmovilizarlo todo en una sola inversión, deja lugar para mantener una cartera diversificada; tercero, ayuda a construir un patrimonio, por cuanto el valor de la propiedad tiende a mantenerse e incluso apreciarse con el tiempo, generando un activo que aumenta el acervo familiar.
Por último, no hay que olvidar que a medida que mejoran las condiciones del mercado, siempre existe la posibilidad de refinanciar la hipoteca para obtener mejores términos, tal como ocurre en otros países. En efecto, en economías estables, cuando las tasas de interés bajan o las condiciones financieras mejoran, es común que los propietarios cancelen sus hipotecas vigentes y las sustituyan por nuevas con mejores términos. Esta práctica permite reducir las cuotas mensuales y el costo total del crédito. Si Argentina logra consolidar la estabilidad macroeconómica, este mecanismo podría implementarse, brindando mayor tranquilidad y flexibilidad a quienes decidan tomar una hipoteca. (Consejo: tomar siempre hipotecas que permitan su cancelación anticipada).
Un horizonte prometedor
El crédito hipotecario es una pieza fundamental para democratizar el acceso a la vivienda y dinamizar el mercado inmobiliario. Si las políticas actuales logran sostener la estabilidad, Argentina podría estar al borde de una nueva etapa de expansión hipotecaria. Aprovechar esta oportunidad no solo permitirá a las familias acceder a una vivienda propia, sino que también impulsará la construcción, la inversión a largo plazo y el crecimiento económico.
Es momento de mirar al futuro con optimismo y prepararse para una Argentina donde financiar una propiedad sea una opción viable y atractiva para todos.
Tu opinión enriquece este artículo: